Bij vastgoedspeler Ibens creëren ze scholen, dagverblijven, ziekenhuizen, woonzorgcentra en assistentiewoningen voor zowel publieke als private zorgondernemers. Hun bouwrecept: eerst slim virtueel modelleren, nadien efficiënt assembleren op de werf. En vooral: binnen het budget. “We kijken samen met de klant naar wat er functioneel nodig is en maken daarbij onderscheid tussen wat fundamenteel is en "nice to have”, vertelt Bart Cremie (CSO bij Ibens). Een gefundeerd gesprek over betaalbaar bouwen en wonen én over de grote bouw- en leeftrends van (over)morgen.
Tekst Sam De Kegel
Zeg niet zomaar aannemer tegen Ibens. Hoewel het bedrijf ooit startte als een klassieke aannemer is het vandaag die rol ontgroeid. Bart Cremie, CSO bij Ibens: “We zijn eigenlijk geen aannemer meer, ook al zijn we een klasse D8 bouwbedrijf. We ‘nemen’ immers niet ‘aan’ wat anderen uitgewerkt hebben. Hoe wordt een bouwproject traditioneel aangevlogen? De opdrachtgever spreekt een architect aan; die begint te ontwerpen en creëert vaak te dure architectuur met de grote A. Ook ingenieurs van studiebureaus gaan aan de slag rond de noodzakelijke technieken, ze worden uitgedaagd het ontwerp technisch door te rekenen en slagen daar in. Hun meerwaarde zou kunnen zijn om het ontwerp te challengen in betaalbaarheid, maar missen vaak die drijfveer. Met een bestek in de hand wordt op het einde van de rit aan een aantal aannemers gevraagd wat het geheel moet kosten. Die offertes komen vervolgens bij de opdrachtgever terug en die concludeert dan heel vaak dat het te duur is.
Zo werken wij dus nooit. Vanaf dag één gaan we met de opdrachtgever, de klant dus, in zee en zijn we zelf betrokken partij. We gaan luisteren wie de klant is, wat zijn visie is en brengen zijn vraag in kaart met een zogenaamd ‘programma van eisen’. We stellen zelf een team samen met een architect en alle specialismen die nodig zijn. Vanaf dag één gaan we creatief aan de slag om een antwoord te formuleren op de bouwvraag, binnen het beschikbare budget. En dit zonder in te boeten aan kwaliteit!”
BIM als centraal zenuwstelsel
BIM (Building Information Modelling) is het kloppend hart bij Ibens. Dat is, simpel gezegd, een digitale weergave van fysische en functionele kenmerken van een gebouw. Bart: “We starten altijd in BIM, waarbij zowel de architect als de stabiliteitsingenieur en alle mensen die nodig zijn voor alle technieken, sleutelen aan het ontwerp én waarbij we voortdurend het budget nauwlettend in de gaten houden. We zorgen voor oplossingen die haalbaar – lees: betaalbaar – zijn. Bij ons is BIM een tool en geen doel. Het is het centraal zenuwstelsel van ons bouwproject, tot en met oplevering. “Bimmen” laat ons toe om een aantal moeilijke technische vraagstukken op te lossen en eventuele onregelmatigheden of fouten aan te pakken zonder al te veel impact. Alles wordt immers virtueel gebouwd, en we koppelen daar alle technieken aan. Nadien, in productie, wordt dit ook als basis gebruikt voor onze leveranciers van betonnen wanden, ventilatie… Wij ‘klodderen’ niet meer op de werf, maar gaan prefab elementen die in een productiehal gebouwd zijn, assembleren op de werf. Zo is er minder weerverlet, maar vooral: alles komt heel nauwkeurig uit en hebben we een hogere kwaliteitscontrole. Ons BIM stuurt dus onze productie aan. Daardoor is ook onze bouwtijd een stuk korter, maar vooral voorspelbaar en dus vast. Het buitenschrijnwerk kunnen we bijvoorbeeld veel vroeger bestellen op basis van het BIM-model. Ook de foutenlast en verspilling verminderen fors. Wist je dat er volgens Embuild (de spreekbuis van de bouwsector in Vlaanderen, red.) op een werf gemiddeld een foutenmarge optreedt die kan oplopen tot 15%? Door het bouwen in Design & Build en het inzetten van BIM reduceren we deze aanzienlijk tot een uiterst minimum. Wat zo vrijkomt aan budget, geven we terug aan de klant via meer duurzame oplossingen, zoals een BEO-veld. Op de werf zelf is de project- en werfleiding in handen van Ibens, maar we bouwen niet met eigen vakmensen, daarvoor doen we beroep op trouwe partners.”
Het Antwerpse bedrijf – met 70 hoofdzakelijk hooggeschoolde ingenieurs en technische profielen en een omzet van circa 65 miljoen euro – heeft zijn sterke positie in de markt dus te danken aan verregaande innovatie en een eigenzinnige aanpak. Dat moet ook. De bouwsector is gekend als eerder traditioneel, maar staat nu op een belangrijk kantelpunt. “Zijn we pionier? Dat durf ik niet te zeggen, maar doordat we design en build steeds bundelen, voluit inzetten op BIM en bouwen via prefab, zijn we wel uniek, ja. Als bij de openbare aanbestedingsvorm prijs hét enige criterium is, dan doen we niet mee. Wij participeren enkel met de “mededingingsprocedure met onderhandeling” of “concurrentiegerichte dialoog”.”
“We streven naar haalbare en dus betaalbare bouwprojecten”
Creatief binnen het budget
Ibens focust bewust enkel op scholen en zorgvastgoed. “We mikken op maatschappelijk verankerde projecten, we zetten dus geen hotels, parkings of zwembaden. Natuurlijk zijn we een commercieel bedrijf en maken we winst, maar we willen steeds een vraagstuk in de markt van het zorgvastgoed beantwoorden – binnen eerder beperkte budgetten, dat is nu eenmaal zo. Hoe wij bouwen, de architectuur dus, is daar ook op gestoeld. Creativiteit is hierin des te belangrijker, want je moet creatief zijn binnen een keurslijf. Het gebouw moet er ook warm en huiselijk uit zien, zeker om het juiste talent aan te trekken in de zorg. Niet alleen moet elke centimeter goed benut zijn, het moet er dus ook nog eens goed uitzien.”
In de beperking toont zich altijd de meester, maar dat is best een uitdaging. “Een bakstenen gevel kan je iets extra geven door een steen te kantelen of wat te laten uitsteken. Dat kost niets extra”, zegt Bart. “We willen echt betaalbaar bouwen. Ook projecten die al enkele jaren in een kast liggen, durven we re-engineeren, totdat het betaalbaar wordt. Weet je, tijdens werfvergaderingen wordt er vaak ruzie gemaakt tussen de verschillende partijen, het is altijd iemands anders fout. Wij zitten in één team dat we aansturen. Bij ons zitten er ook geen advocaten aan tafel. Een klant zei ons onlangs dat een Ibens-werfvergadering pure ontspanning is”, zegt hij fijntjes. “We zijn ook kieskeurig in onze projecten. We willen de juiste projecten waar we echt een oplossing kunnen bieden.”
Generatieve en multi-inzetbare gebouwen
Als innovatieve speler in zorgvastgoed denkt Ibens heel graag na over de toekomst. Hoe ziet het zorgvastgoed van (over)morgen eruit? Bart: “Eerst en vooral, de innovatiegolf is eindelijk in de bouwsector gerold: virtuele modellering, digitalisering, robotisering op de werf… Wij controleren zelf onze werven vanuit de cockpit van ons kantoor. Onze medewerkers die onze partners begeleiden, dragen een camera op hun helm zodat we hier de voortgang op de voet kunnen volgen. We hebben zelfs een robothond om een gebouw te scannen. De bouwwerf verandert dus drastisch, met het oog op efficiëntie en het vermijden van verspilling.”
Een tweede grote trend is die van een betere integratie tussen kinderdagverblijven, scholen, woonzorgcentra, enz… door gebouwen multi-inzetbaar te maken en/of door gebouwen met verschillende bevolkingsprofielen en leeftijden met elkaar te verbinden. “De jongste jaren zien we de vraag naar dit soort projecten groeien”, vertelt Bart. “Die integratie heeft een welzijns- maar ook een financiële functie. Scholen, woonzorgcentra (WZC’s) en dienstencentra worden vandaag niet optimaal benut. Op een kalenderjaar is een school grofweg een half jaar niet in gebruik. Behoeftes overlappen ook vaak; als je een en ander op een slimme manier gaat combineren, kan zo’n gebouw veel efficiënter worden ingezet en dus ook meer betaalbaar worden.
Een voorbeeld? In Loppem hebben we een project in een WZC waar ook een stukje onderwijs en een stukje gemeentediensten in huist. In Dentergem hebben we voor Curando een WZC verbonden met een school voor kinderen met een problematische gezinssituatie. Ze ‘koppelen’ daar mensen met dementie met probleemjongeren. En dat werkt, ze hebben echt wat aan elkaar. Maar je ziet evengoed assistentiewoningen waar senioren enorm veel energie halen uit bezoekjes van kleuters. Senioren lezen voor, kleuters maken tekeningen voor hen: een perfecte match. Het zorgt voor sociale integratie en verankering, zeg maar zin om te leven. De twee grote ‘ziektes’ van deze tijd zijn dementie en vereenzaming. Vroeger zetten we woonzorgcentra per definitie ergens te velde, maar aan de stadsrand of in de stad kan je een site maken waar de publieke doorstroom letterlijk door de site gaat. Met een dure term heet dit doorwaadbaarheid. Natuurlijk is het technisch vaak een uitdaging om op een beperkte ruimte te bouwen, maar daar hebben we voldoende knappe koppen voor. Naast ‘zorgen voor’ gaat het dus ook over ‘wonen’ en ‘leven’. Als je je oma of moeder in een WZC bezoekt en er is een speeltuin of een park, dan zal je daar langer blijven hangen. En door een WZC te integreren in de maatschappij mét extra vrijetijdsfuncties, blijven senioren actief en hebben ze zelfs te weinig tijd, want hun agenda zit helemaal vol (lacht).
”Wat dementie betreft, volgens Bart hoef je koppels waarbij één persoon aan dementie lijdt, niet te scheiden. “Ze kunnen bijvoorbeeld samen verblijven in een assistentiewoning. Als de zorg voor de persoon met dementie te groot wordt, kan die overdag genieten van dagopvang in het aanpalende woonzorgcentrum, ’s avonds kunnen ze samen eten en slapen. Wordt de zorgbehoefte te groot, dan krijgt de persoon met dementie een permanent verblijf in het WZC.”
Meer kleinschalig wonen
Een derde trend is volgens Bart Cremie een hang naar kleinschaliger wonen binnen zorgvoorzieningen, zoals leefgroepen van tien à dertien mensen in woonzorgcentra.
"Voor een uitbater kan kleinschaliger wonen duurder zijn, want je hebt extra personeel nodig voor al die leefgroepen. De uitdaging is om met je medewerkers toch die kleinschaligheid aan te bieden en het betaalbaar te houden."
In Sint-Niklaas hebben we zo een site, Populierenhof, gezet: een aantal gebouwen op een zorgcampus met een overkoepelend grand café, en die gebouwen zijn nog eens opgesplitst in leefgroepen. Maar de campus is zo slim ontworpen met zelfs ondergrondse gangen, opdat de catering op de meest efficiënte manier bij de mensen geraakt en het personeel geen tientallen kilometers per dag moet lopen. Ook slimme technologie kan ons daarbij ondersteunen, zoals robots.”
Eén ding staat als een paal boven water: de babyboomers die er straks aan komen, zullen veeleisender zijn dan de huidige generatie in de woonzorgcentra. Bart: “De meeste babyboomers zijn eigenaar van een woning. Gaan ze daar blijven wonen tot hun laatste dag? Dat weet je niet, maar ze willen vooral zelf kunnen kiezen. Wie zo lang mogelijk thuis wil wonen, zal beroep doen op thuiszorg en ondersteunende technologie zoals liften. Maar een andere stroom zal als zestiger of zeventiger, of al vroeger, beslissen om een bijna energieneutrale (BEN)-nieuwbouw te kopen die kleiner is, beter bij hen past, even luxueus is, én waarbij ze extra zorg kunnen ‘aankopen’ indien nodig. Maar dat aanbod is voorlopig nog heel beperkt. Assistentiewoningen komen het dichtst in de buurt maar zijn vandaag nog te veel veredelde WZC-kamers. Als ze succesvol zijn, liggen ze trouwens vlak bij een WZC en/of ziekenhuis. Stand alones verkopen niet, want waar ga je je zorg halen?”
Sterke stijging van eenpersoonsgezinnen
Bart Cremie ziet nog een laatste grote trend: de grote stijging van de eenpersoons-gezinnen. “Straks woont bijna 1 op 2 alleen als tachtigplusser. De groei van de tachtigplussers die alleen zullen leven is meer dan exponentieel, daar moeten we naar bouwen. Ook met vereenzaming moeten we veel meer rekening houden. Daar is geen enkel vastgoed op voorzien nu. We zullen dus veel minder twee- of driekamer-appartementen zien in de toekomst. Daar zal infrastructureel en architecturaal op ingespeeld moeten worden.”
Tot voor de Tweede Wereldoorlog woonden tot drie generaties samen onder één dak, vaak uit financiële noodzaak. “Ze zorgden voor elkaar, met vallen en opstaan. Nu zie je hier en daar weer vormen van co-housing (of kinderen die een mobiele zorgwoning in hun tuin installeren voor hun ouders, red.), waarbij de kinderen opnieuw de zorg voor hun ouders opnemen en elkaars geluk opzoeken. Misschien gaan weer meer generaties van families in de toekomst samen onder één dak wonen, met de juiste zorgomkadering. Maar dat vraagt een grote mentaliteitsswitch, en die kan lang duren”, besluit Bart Cremie. “Al zou het enorme tekort aan verpleegkundigen hierin wel een katalysator kunnen zijn.”
